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Allgemein, Anlage-ideen, finanzielle Freiheit, Geld sparen, Vermögensbildung

Immobilien kaufen? Jetzt?

img_5590Mein Vermögen habe ich hauptsächlich durch den Kauf von Immobilien erwirtschaftet. Dazu hat im wesentlichen eine Mietshaus in Fulda beigetragen, welches ich vor knapp 20 Jahren – damals war ich 28 – mit einem Freund gekauft habe. Inzwischen habe ich noch einige andere Immobilien. Vermietet sind zwei Wohnungen in Berlin und Dresden. Ansonsten nenne ich mein kleines Reihenhaus und mein Büro/Yogaraum mein eigen. Für letzteres zahle ich gerade auch noch einen Kredit ab. Es war aber trotzdem günstiger so, als solche Räumlichkeiten zu mieten. Die anderen Immobilien sind inzwischen schuldenfrei und damit bilden die Mieteinnahmen meine finanzielle Basis. Immer wieder werde ich zu Immobilienanlagen etwas gefragt und deshalb habe ich hier meine wesentlichen Gedanken mal zusammen getragen.

Wann eignen sich Immobilien als Geldanlage?

In Deutschland sind im wesentlichen vermietete Immobilien eine sinnvolle Geldanlage, weil man diese steuerlich besser geltend machen kann als eine eigengenutzte Immobilie. Neben diesen steuerlichen Gesichtspunkten kann auch eine selbstgenutzte Immobilien unter bestimmten Rahmenbedingungen Sinn machen.

In der Regel kann man einen Kaufpreis für eine Immobilie nicht auf einen Schlag bezahlen, sondern man benötigt einen Kredit. Diese sind  im Augenblick unschlagbar günstig, entsprechend leicht ist es, sich Geld zu leihen. Aber in diesen günstigen Zinsen sehe ich auch eine große Gefahr. Wenn mir jemand vor 15 Jahren gesagt hätte, 2016 liegt der Leitzins bei 0 Prozent, dann hätte ich mir das nicht vorstellen können. Damals lag der Zins bei etwa 5% und ich fand das günstig. Nun können wir nicht in die Zukunft schauen, aber es könnte ja sein, dass in 15 Jahren der Zins wieder bei 5% liegt. Die Folge wären viele Zwangsversteigerungen. Weil eben viele ihre Immobilien so finanzieren, dass sie die Raten mit einem Zinssatz von 2% gut bedienen können, bei 5 oder 6% aber schlicht nicht mehr. Auch nicht, wenn man ein bisschen von einem großen Kredit bereits getilgt hat. Und spätestens nach 15 Jahren müssen die meisten einen Kredit refinanzieren, zu den Konditionen die dann gelten. Damit habe ich schon ein wesentliches Risiko beim heutigen Kauf von Immobilien angesprochen.

Grundsätzlich ist der Kredit ein Hebel. Mit Hilfe des Kredites bewegen wir mehr Geld, wenn es gut geht, dann haben am Ende die Mieter nicht nur den Zins sondern auch die Tilgung des Kredites übernommen und damit wird irgendwann kein Kredit mehr benötigt, die Mieteinnahmen können für andere Dinge genutzt werden.

Vor- und Nachteile der Geldanlage in Immobilien

Für mich war die (eher zufällige) Entscheidung für eine Immobilie eher vorteilhaft. Wenn mein Kapital nicht so fest in der ersten Immobilie gesteckt hätte, dann hätte ich meinen Finanzierungsweg in den letzten 20 Jahren wahrscheinlich mehrmals gewechselt. Ich erlebe das jetzt bei Aktien. Wenn da mal eine 10% Verlust macht, dann denke ich darüber nach, diese zu verkaufen. Und tue es bei einigen auch. Meine Wohnungen haben immer mal Verlust gemacht, gerade in den ersten Jahren hatte ich das Gefühl, eine eher schlechte Finanzanlage gemacht zu haben. Und ich war ja trotzdem gezwungen, weiterhin Geld reinzustecken, wenn beispielsweise Reparaturen anstanden. Aber ich bin dran geblieben und habe eben nicht gleich wieder verkauft. Weil es schlicht zu aufwendig gewesen wäre. Trotzdem ist das wahrscheinlich auch eine gute Strategie bei anderen Geldanlagen. Bei täglicher Verfügbarkeit und gleichzeitig täglicher Wertermittlung ist dies schwerer einzuhalten. Umgekehrt liegt in der Verfügbarkeit auch ein großer Vorteil bei anderen Kapitalanlagen. Man kann eben auch umschichten.

Ob ich in den letzten 20 Jahren nur umgeschichtet hätte oder ob ich, bei freier Verfügbarkeit, das freie Geld auch ausgegeben hätte, kann ich nicht genau sagen.

Wenn es um die Auswahl der Immobilie liegt, denke ich, ist der allseits bekannte Rat wichtig: Die Lage entscheidet. Weil ich auch mit 28 Jahren schon passionierte Bahnfahrerin war, habe ich damals für mich die Losung ausgegeben, dass wir ein Haus brauchen, was fussläufig zum ICE Bahnhof liegen muss. Das haben wir auch gefunden und es liegt entsprechend gut. Die Lage macht sich heute im Preis schwer bemerkbar.

Nun ist aktuell die Frage, welche Lage die richtige ist und das ist schwer zu entscheiden. Im Augenblick würde ich als Kapitalanlage in größeren Städten keine Immobilie kaufen, weil der Markt überteuert ist. Auf dem Land ist der Markt im Keller und keiner weiß so genau, ob er sich erholen wird. Ob man nun auf dem Land in irgendeinem kleineren Zentrum eine Immobilie erwirbt oder in Stadtrandlage, man weiß eben einfach nie, wie sich eine Gegend entwickelt. Sicherlich ist ein ÖPNV Anschluss ein gutes Merkmal, aber es wird sicherlich noch andere Kriterien geben, die spekulativ Sinn machen können. Auch finden sich in Städten natürlich immer mal wieder Schnäppchen.

Risiken beim Immobilienkauf

IMG_4224Neben der Lage einer Immobilie ist bei Bestandsimmobilien der Zustand des Hauses zu bewerten. Hier würde ich immer schauen, dass man sich fachkundigen Rat einholt. Bei fast allen Käufen hatte ich einen Architekten mit an Bord, dabei habe ich auch viele anvisierte Immobilienkäufe wieder verworfen. Außerdem sollte man auf jeden Fall die Protokolle der Eigentümerversammlungen gut lesen. Wenn es hier Unklarheiten gibt, dann lasse ich bereits in dieser Phase die Finger vom Kauf.

Laufende Risiken bei einer Immobilie

Wenn man dann eine Immobilie hat, gibt es immer wieder das Risiko, dass die Miete nicht gezahlt wird. Hier habe ich auch einiges an Lehrgeld zahlen müssen und bin heute bei einer Neuvermietung sehr hinter belastbaren Sicherheiten her.

Natürlich kann auch mal die Instandhaltungsrücklage nicht reichen und man muss bei Reparaturen Geld hinzuzahlen. Hier lohnt es sich auf jeden Fall einen Puffer anzusparen, weil es sonst schnell zu Engpässen kommen kann.

Und man kann Pech haben mit Mietern, die immer wieder auf der Matte stehen, weil ihnen irgendwas nicht passt. Oder die eben die Miete nicht regelmässig zahlen. Da kann es zu vielen Überraschungen kommen.

Grundsätzlich kann man sich vor Augen führen: Mieter werden nicht Freunde. Man kann sie fair behandeln und das hat schon positive Auswirkungen. Dennoch haben sie eine Position, die nicht die eigene ist. Und entsprechend wird es immer wieder zu Diskussionen um Nebenkosten oder Mieterhöhungen kommen. Egal wie selten man die Miete erhöht, das wird immer als ungerecht wahrgenommen. Also, wer nicht von seinen Mietern als Kapitalistenschwein wahrgenommen werden will, der sollte sich keine Immobilie zulegen. Das Schwein wird man automatisch, maximal schafft man es zu einem netten Schwein.

Wie viel Arbeit hat man mit einer Immobilie?

Wenn man es schafft, sich über die Menschen, mit denen man es da zu tun hat, nicht aufzuregen, ist der Aufwand nicht groß. Ich schaffe das nicht immer. Und dann ist der gefühlte Aufwand natürlich größer. In einem normalen Jahr hat man die Eigentümerversammlung, die etwas Zeitaufwand benötigt, dann kostet es mich ein bis zwei Stunden um die Nebenkostenabrechnung von der Hausverwaltung für meine Mieter aufzubereiten. Und bei der Steuererklärung muss ich die Zahlen für die Wohnungen übernehmen.

Sonderarbeiten entstehen, wenn es einen Mieterwechsel gibt, wenn Reparaturen anstehen oder wenn ein Mieter seine Miete nicht zahlt.

Schmunzeln muss ich immer bei der Lektüre von Finanzratgebern, wenn geraten wird, bis etwa 60 das Geld in Aktien zu investieren, um es dann in den ruhigen Hafen der Immobilieninvestments umzuschichten. Also wenn es sich hier um echte Immobilien handelt, kann ich von diesem Tipp nur abraten. Ich möchte mit 80 nicht mehr wegen 35,- € Nebenkosten mit einem Mieter streiten. Bei meiner Oma ist da auch tatsächlich ein kleiner SuperGAU passiert. Sie hatte eine Mietimmobilie und hatte dann irgendwann keinen Überblick mehr. Sie wurde stolze 86 Jahre alt und bei der Sichtung ihrer Unterlagen zum Nachlass wurde deutlich, dass der Mieter über Jahre hinweg keine Miete mehr bezahlt hatte. Es ist ihr schlicht nicht mehr aufgefallen.

Wie finanziert man eine Immobilie richtig?

Ich hatte dazu schon das Problem des geringen Zinses erwähnt. Deshalb würde ich bei den Berechnungen zunächst klären, ob sich der benötigte Kredit auch bei einem Zinssatz von 5%, dann allerdings mit geringer Tilgung, finanzieren lässt.

Entsprechend würde eine Kreditrechnung fiktiv auf 6% Belastung kommen (1% für die Tilgung/5% für den Zins). Wenn diese Kosten finanziert werden können, dann kann man mit den aktuellen günstigen Zinsen mehr tilgen und damit die Kreditsumme schneller abbezahlen. Eine weitere Entlastung für die Zukunft.

Bei einer vermieteten Immobilie sollten diese Kosten die Mieter tragen. Wenn lange nicht die Mieten erhöht wurden, kann man am Anfang eventuell einen kleinen Betrag selber dazuzahlen. Dieser dürfte dann im Laufe der Zeit wegfallen. Da man aber ohnehin immer noch mit Kosten für Reparaturen und andere Dinge einen Puffer braucht, würde ich hier nicht zu knapp kalkulieren.

Bei einer selbstgenutzten Immobilie sollte die oben genannte Belastung nicht wesentlich über dem aktuellen Mietpreis liegen.

Bei den meisten Immobilien, die aktuell auf dem Markt angeboten werden, lassen sich diese Berechnungen nicht realisieren. Sie sind schlicht zu teuer. Entsprechend muss man mehr Risiken eingehen, die möglicherweise positiv ausgehen, oder aber eben nicht.

Beispielrechnung

Hier ein Beispiel, bei dem ich gerade beratend tätig werden konnte, ob diese Immobilie gekauft werden kann:

Lage: sehr schöne Kurstadt, mitten im Zentrum.

Nutzung: Ein Paar will die Wohnung in etwa 10 bis 15 Jahren als Alterssitz nutzen, bis dahin soll die Wohnung vermietet werden.
Wohnung: 123 qm Neubau
Preis: 400.000,- € + 40.000,- € Nebenkosten

Möglicher Mietpreis zum aktuellen Zeitpunkt: Zwischen 10 und 12,50 € pro Quadratmeter
Vorhandenes Eigenkapital: 80.000,- €

So sehen meine Rechnungen dazu aus:
Zu finanzieren sind: 360.000,- € mit einem Zinssatz von 1,8 % und einer Tilgung von 2 %. Macht aktuell eine monatliche Belastung von 1.140 €. Die Zinsbindung läuft nach 10 Jahren aus.

Die Mieteinnahmen dürften diese anfangs decken, wenn sich die 10 € realisieren lassen, ist mit 1.230 € Kaltmiete zu rechnen. Der Puffer wird für die nicht umlagefähigen Nebenkosten wie Hausverwaltung und Instandhaltungsrücklage draufgehen.

Nach 10 Jahren gestaltet sich die Rechnung spekulativ, weil wir nicht wissen, wie hoch die Zinssätze dann sind.

Sind sie immer noch so niedrig, ist alles kein Problem. Dann müssen nur noch 281.000 € finanziert werden, was dann eine monatliche Rate von 890 € bedeuten würde. Rechnet man noch eine Mieterhöhung alle drei Jahre von 15% hinzu, kommt man nun auf einen schönen Überschuss. Denn die Miete würde dann bereits 1.870 € betragen. Macht knapp 1.000 € Überschuss.

Gehen wir von einer Zinserhöhung von 2% aus, beträgt der Überschuss nur noch 510 €. Und bei einer Zinserhöhung von 4% würde die Rate an die Bank 1.826 € hoch sein, damit würde man mit den nicht umlagefähigen Nebenkosten wahrscheinlich Geld draufzahlen. Und es ist immer nicht sicher, ob man Mieter findet, die bereit sind, jede Mieterhöhung mitzumachen. Logisch für Wohnungen müssen sich immer Mieter finden, die bereit sind dafür zu bezahlen.

Was die Rendite angeht, finde ich es immer schwer, diese für Immobilien zu berechnen. Am Anfang ist diese niedrig und steigt an, wenn der Kredit kleiner wird und die Mieten hoffentlich steigen. Von daher finde ich es schwer, die Rendite für die heute eingesetzten 80.000 € zu berechnen. Aber auch bei Aktiengewinnen berechnen wir dies immer nur mit durchschnittlichen Zahlen aus der Vergangenheit, von daher handelt sich die zukünftige Renditerechnung immer um spekulative Berechnungen, die eintreten können oder eben nicht. Mit dem Unterschied, dass hier ein mittelgroßes Depot mit locker 10 bis 20 verschiedenen Aktien oder ETFs auf eine Karte, nämlich diese Wohnung gesetzt werden. Und sich ähnlich wie bei einem Fond der Ausgabeaufschlag, hier die Kaufnebenkosten in Höhe von 40.000 €, erst wieder einspielen müssen.

Bei dem konkreten Fall sieht die Immobiliennutzung noch anders aus. Die Beiden haben ein eigenes Haus in guter Lage. In 10 oder 15 Jahren soll dieses, dann abbezahlte, Haus verkauft werden, der Kaufpreis sollte dann den Restpreis der neuen Wohnung zu einem Großteil finanzieren können. Von daher sollte aus finanztechnischer Sicht der Kauf für die Beiden relativ sicher sein.

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Über Monika - die Frau mit dem Geld

Das Thema Geld interessiert mich, weil ich mit 45 finanziell frei war. Durch ein bisschen zufällige und im Nachhinein geschickte Geldanlagen kann ich von meiner Rendite leben. Meine Geschichte habe ich als Monika Reich im Buch "Finanziell frei" aufgeschrieben. Über weitere Entwicklungen blogge ich hier und tausche mich gerne mit den anderen Frauen (und Männern) aus.

Diskussionen

14 Gedanken zu “Immobilien kaufen? Jetzt?

  1. Hallo Monika, du schreibst, dass Immobilien in größeren Städten überteuert sind. Kannst du diese Aussage begründen?

    Zur Info: Meine Frau und ich leben seit einem Jahr in Berlin und der Wohnungsmarkt hier ist echt ziemlich hart. Egal ob als Mieter oder als Investor (zumindest als kleiner Privatanleger).

    Da typische 2 Zimmer Wohnungen kaum unter 400.000 Euro zu bekommen sind, schauen wir derzeit nach kleinen 1 Zimmer Apartments zur Kapitalanlage. Hier gibt es Angebote für 70.000 Euro, einen Preis den wir innerhalb weniger Jahre vollständig tilgen könnten.

    Hier ist natürlich auch der Mietzins entsprechend gering. Trotzdem hat man möglicherweise den gleichen Aufwand wie mit einer größeren Wohnung.

    Wie würdest du denn ein solches Investment einschätzen? Wir möchten halt jetzt nicht zu viel Geld in die Hand nehmen, da wir uns in ein paar Jahren gerne etwas eigenes kaufen möchten.

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    Verfasst von Chris | 30. November 2016, 11:17
  2. Hallo Chris,
    die Frage, warum ich den Immobilienmarkt gerade überteuert finde, beantwortest Du doch eigentlich schon selber, oder? Ich habe dazu keine statistischen Zahlen, es ist nur eine Wahrnehmung von mir.
    Was Deine kleinen Wohnungen angeht. Berechne halt die Rendite. Die, die aktuell durch den Mietzins erwirtschaftet wird und die, die Du vielleicht ein sechs Jahren schaffst, nach zwei Mieterhöhungsrunden. Wenn das dann passt, dann könnte es gehen. Wenn nicht, würde ich es lassen.
    Mietwohnungen muss man nach derzeitiger Rechtslage 10 Jahre halten, bis man sie dann steuerfrei verkaufen darf. Wenn ihr vorher eine Wohnung zur Selbstnutzung kaufen wollt, ist das Kapital noch gebunden in der Wohnung. Das würde ich auch nochmal überdenken.
    Viele Grüße
    Monika

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    Verfasst von Monika - die Frau mit dem Geld | 30. November 2016, 12:20
  3. Hallo Monika,

    nunja, teuer ist ja immer relativ. Der eine kauft bei H&M, der andere JOOP. Trotzdem kann die Hose von H&M gefühlt die teurere sein. Mir ging es nur mal um deine Einschätzung, da du auf dem Gebiet ja schon erfahren bist. 🙂

    Noch eine Frage: Würdest du eher dazu raten beispielsweise zwei kleine Wohnungen und kaufen oder eine größere zum gleichen Preis?

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    Verfasst von Chris | 30. November 2016, 12:41
    • Hallo Chris,
      ich würde den Kauf nicht von der Größe einer Wohnung abhängig machen, sondern eher Kriterien der Vermietbarkeit zu Rate ziehen. Die sind natürlich auch sehr unterschiedlich. Bei unserem damaligen Hauskauf gab es eine Seite mit Wohnungen mit Duschen, die andere hatte Badewannen. Ich wollte unbedingt die Seite mit den Badewannen, einfach weil ich selbst gerne bade. Ob die Seite deshalb tatsächlich besser war, sei dahingestellt. Aber sowas wie Schnitt der Wohnung, Lage, ÖPNV-Anbindung wären für mich eher Kriterien, weil die wichtig sind, wenn ich die Wohnung zu einer möglichst hohen Miete anbieten will.
      Viele Grüße
      Monika

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      Verfasst von Monika - die Frau mit dem Geld | 30. November 2016, 13:12
  4. Bei uns in der Gegend lassen sich 2-Zimmer-Wohnungen am besten vermieten, 3-Zimmer-Wohnungen am besten verkaufen.
    Einfache Begründung: Wenn man als Paar oder Single eine Wohnung zur Miete sucht, hat man ein festes Budget, z.B. 800€ warm. Obs nun 2,3,4 Zimmer sind ist ohne Kinder/Kinderwunsch quasi egal. 45 oder 70m2? Auch egal, wenn man dringend eine Wohnung sucht, tuts auch die 45m2 auf 2 Zimmer in zentraler Lage. Beim Wohnungskauf zur Eigennutzung siehts anders aus: Wenn man da zumindest mal 10 Jahre bleiben möchte, macht man nicht so viele Kompromisse. Balkon, Parkplatz, Kinderzimmer, Schulen in der Nähe, nicht unbedingt an der Hauptstraße.. Dementsprechend ist man bereit, mehr zu zahlen. In meiner Stadt explodieren deswegen Preise für familiengeeignete Immobilien, während 2-Zimmer-Wohnungen länger zum Verkauf stehen.

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    Verfasst von Ex-Studentin | 30. November 2016, 14:12
  5. also ich kann das nur aus Mieterinnen-Sicht beurteilen, aber das man sich als Vermieterin das Prädikat „Kapitalistenschwein“ einhandelt, wenn man alle!! 3!! Jahre die Miete um 15% (wow!) erhöht, wundert mich nicht. Ich habe bisher (noch Studentin) immer am oberen Limit meines Budgets und am unteren Limit meiner Ansprüche gemietet (und hatte dabei meist noch Glück). Da würde mir schon die erste Mieterhöhung von 15% (ich komme über diese Zahl immer noch nicht hinweg) die Schlinge zuziehen. Gott sei Dank hatte ich noch nie so eine/n Vermieter/in und was bin ich froh, dass ich jetzt bei ner Wohnbaugesellschaft miete und es da auch keine festgelegten Mieterhöhungen gibt. Die Rendite für die, die ohnehin schon genug Geld haben, um eine Immobilie zur Vermietung zu Kaufen ist natürlich top, aber die, die diese Mieten dann bezahlen müssen (gerade 1-Zimmerwohnungen oder Familienwohnraum) rutschen immer weiter ab…. So kann man auch seinen Teil zur Gesellschaft beitragen =/ Nicht.

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    Verfasst von Olin | 30. November 2016, 19:28
    • Liebe Caro,
      aus Mieterinnensicht kann ich Deinen Protest sehr gut nachvollziehen! Ich habe für diese Berechnung die gesetzliche Grundlage herangezogen, um nicht zu sagen, eigentlich ist diese noch schärfer, da besagte Wohnung nicht in einem Ballungsgebiet liegt und damit der Gesetzgeber auch 20% zulässt. Im übernächsten Satz sage ich auch gleich, dass man schauen muss, ob das geht. Denn ich gebe Dir auch Recht, dass natürlich Mieter diese Erhöhung nicht mitmachen müssen. Sie können nicht zustimmen (dann müsste man es auf eine Klage ankommen lassen) oder sie können einfach ausziehen und man findet keinen neuen Mieter. Dann steht die Wohnung leer. Bei beiden Risiken wird sich ein Vermieter überlegen, ob er dies anstreben will.
      Für eine Investition in was auch immer zählt – unter anderem – auch die Rendite. Um nicht zu sagen, für die meisten Menschen zählt in erster Linie die Rendite. Dafür investieren sie Geld. Dabei vergleichen sie Wohnungen mit Aktien, Anleihen und was es sonst noch auf dem Markt gibt. Und überlegen, was für sie die beste Investition ist. Und es ist gut, dass es den Gesetzgeber gibt, der dabei schon auch sagt, bei Mietern dürft ihr es mit Mieterhöhungen nicht zu weit treiben.
      Natürlich kannst Du Dir einen Vermieter wünschen, der sein Investment nicht auf Rendite abstellt. Nur war das hier nicht Thema des Artikels. Denn unter diesen Gesichtspunkten hätte ich gleich sagen können, kauft Aktien, Immobilien lohnen sich nicht. Ich habe mich in dem Artikel mit der Frage, ob sich heute noch Immobilien als Investment lohnen, auseinandergesetzt.
      Ich fürchte übrigens auch, dass sich viele Mieter in den nächsten Jahren noch umschauen werden. Im Augenblick werden viele Wohnungen weit über einer vernünftigen Mietrendite verkauft. Wenn es sich nicht gerade um eine Wohnungsbaugesellschaft handelt, die es mit einer politischen Lage zu tun hat, die keine Rendite von der Gesellschaft fordert (das war ja auch nicht immer so), dann haben wir es meist mit Investoren zu tun. Großen und kleinen. Aber eben Investoren. Die perspektivisch eine gute Mietrendite erzielen wollen. Meistens ist man mit den Kleinen besser gestellt, weil diese dabei schon noch den Menschen sehen. Obwohl ich da vielleicht auch nur von mir auf andere schließe.
      Das also noch zum Abschluss, vielleicht kann ich mich ein bisschen von meinen Schweinereien reinwaschen: Ich erhöhe bei meinen Wohnungen die Miete nur ab und zu – die Zeit geht meistens schneller ins Land und ich versäume meistens die drei Jahre. Entsprechend gehe ich dann so alle 3 bis 5 Jahre mit 5 bis 8% ran, je nachdem, wie ich die Miete gerade auf eine passende Summe aufrunden kann.
      Tschüß Monika

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      Verfasst von Monika - die Frau mit dem Geld | 28. Dezember 2016, 11:28
  6. Sind 15 % Mieterhöhung alle drei Jahre durchsetzbar? Muss nicht der Vermieter beweisen, dass er die Miete nur auf das aktuelle Mietniveau in dem Stadtteil erhöht? Und was ist mit der Mietpreisebremse?

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    Verfasst von Micha | 30. November 2016, 20:32
    • Lieber Micha,
      tatsächlich weiß ich noch nicht, wie die Mietpreisbremse sich auswirkt. In dem konkreten Fall liegt die Wohnung in einer kleinen Kurstadt, in der es bisher keine Mietbremse gibt. Eher würde ich bei diesem Interessenten die Knackpunkt sehen, dass er für die Miete (und die geplante Mieterhöhung) möglicherweise eben keinen Mieter findet. Einen Mietpreisspiegel gibt es dort auch nicht, aber sicherlich einige vergleichbare Wohnungen. Natürlich kann sich dies auch verändern, durchaus ein Risiko bei einer langfristigen Geldanlage in Immobilien. In dem konkreten Fall ging es aber eh „nur“ um 10 bis maximal 15 Jahre, bis die beiden Eigentümer die Wohnung selbst nutzen wollten.
      Finanztip hat die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung ganz gut zusammengefasst.
      Viele Grüße
      Monika

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      Verfasst von Monika - die Frau mit dem Geld | 28. Dezember 2016, 11:27
  7. Hallo Monika, hallo Chris,

    ich teile Deine Einschätzung zu Kaufpreisen (@Monika), folgendes wäre meine Begründung. Ich suche ein Haus oder eine große Wohnung, von denen einige interessante Objekte aktuell noch vermietet sind. Da werden dann teilweise Preise bis 30 Jahreskaltmieten aufgerufen, Bestlagen bis 45! Umgekehrt bedeutet das eine Rendite von 3,3%, Nebenkosten noch nicht einbezogen. Wenn von dieser die Instandhaltung ~1,5% abgezogen werden, je nach Zustand, bleibt nicht mehr viel nach den Kreditzinsen. Der Preis ist nach meiner Ansicht also zu hoch, aber das Haus war nach 7 Tagen weg.

    Die Frage ist, welchen Wert das Haus hat, wenn der Kreditzins wieder bei 5% liegt, aber im Moment versuchen eben einige um jeden Preis Geld in Immobilien anzulegen. Da heißt es Geduld haben und auf eine Gelegenheit warten. Oder über den Umweg Grundstück gehen und selbst bauen, Bauträger kalkulieren mit guter Marge, hier liegt dann der Gewinn.

    Lange Rede, kurzer Sinn, die Anzahl der Jahreskaltmieten ist für mich entscheidend für die Einschätzung der Bewertung und die Instandhaltungskosten dürfen nicht außer acht gelassen werden.

    Grüße, Alex

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    Verfasst von reichplanung | 3. Dezember 2016, 15:33
  8. Hallo, danke für diesen Artikel, den ich aus Maklersicht unterstreichen kann. Die Mietpreisbremse wirkt sich seit Einführung vor anderthalb Jahren so gut wie gar nicht aus, und wenn, dann eher medial als im Vermietungsalltag. Sie war ein publikumswirksamer, vergleichsweise schnell umzusetzender politischer Akt und wenig durchdacht. Die Mietpreisbremse greift unter anderem deshalb nicht, weil es meist keine belastbaren Mietspiegel als Grundlage gibt. Also ist sie vielerorts schonmal nicht so einfach umsetzbar – ein politisches Versagen. Außerdem haben die letzten anderthalb Jahre gezeigt, dass sich viele Mieter nicht wehren, wenn die Miete mehr als 10% über der örtlichen Vergleichsmiete liegt oder angehoben wird, weil es keine oder zu wenige Wohnalternativen gibt. Damit kommen wir zu dem Grundübel: es gibt zu wenig Wohnraum. Nur zusätzlicher Wohnraum lässt die Mieten sinken. Klar, Angebot und Nachfrage. In den Ballungsgebieten, in meinem Tätigkeitsbereich Frankfurt und Rhein-Main, übersteigt die Nachfrage das Angebot aber um ein Vielfaches. Ein weiterer Grund, warum viele, bei weitem aber nicht alle Vermieter die Miete möglichst hoch ansetzen: Sie werden vom Gesetzgeber mit immer höheren Belastungen konfrontiert. Das fängt beim Kauf an. Die Grunderwerbsteuer wurde in Hessen innerhalb von nichtmal zwei Jahren von 3,5 auf 6 Prozent erhöht. Seit der Föderalismusreform dürfen die Länder diese Steuer festsetzen und machen davon fleißig Gebrauch, um Finanzlöcher zu stopfen. Bei Neubau und Sanierung bekommen Eigentümer (nicht nur Vermieter auch Häuslebauer) immer höhere energetische Auflagen, die teuer sind. Ich will hier keine Vermieter mit überzogenen Preisvorstellungen in Schutz nehmen. Aber es gibt immer zwei Seiten einer Medaille. Für viele Eigentümer ist die Immobilie Teil der eigenen Altersvorsorge. Klar, dass sie dieses Kapital bestmöglich schützen wollen-wer würde das an ihrer Stelle nicht?

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    Verfasst von Nicolai Friedrichsen | 6. Januar 2017, 18:33

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